Lapseki'de 120 dönüm tarım arazisi sahibi bir yenilenebilir enerji firması, güneş enerjisi santrali (GES) kurmak istiyordu. Ancak arazinin tarım sınıfı belirsizdi ve Toprak Koruma Kurulu süreci karmaşık görünüyordu. 4 aylık bir danışmanlık süreciyle 95 dönümlük marjinal alan tespit edildi, gerekli izinler alındı ve GES projesi hayata geçirildi.
Müşteri ve Proje
Müşterimiz, Çanakkale-Lapseki ilçesinde 120 dönümlük (120.000 m²) bir tarım arazisine sahip bir yenilenebilir enerji firmasıydı. Arazi 2023 yılında 8 milyon TL'ye satın alınmış, 2024 sonu itibarıyla 5 MW kapasiteli bir GES (Güneş Enerjisi Santrali) projesi geliştirme kararı alınmıştı.
Projenin toplam yatırım maliyeti yaklaşık 12 milyon TL olarak hesaplanmıştı. Ancak yatırımcı, arazinin tarım sınıfı konusunda belirsizlik yaşıyordu ve Toprak Koruma Kurulu süreci hakkında bilgi sahibi değildi.
Karşılaşılan Sorun
Müşterimiz bizimle iletişime geçtiğinde elinde sadece tapu kaydı vardı ve arazinin "tarla" olarak göründüğünü söylüyordu. Ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tüm tarım arazilerine GES kurulamaz:
- Mutlak tarım arazisi: GES kurulamaz (kanunen yasak)
- Özel ürün arazisi: GES kurulamaz
- Dikili tarım arazisi: GES kurulamaz
- Marjinal tarım arazisi: Toprak Koruma Kurulu onayı ile kurulabilir
Yatırımcının arazisinin gerçek sınıfı bilinmeden hiçbir adım atılamazdı. Üstelik 120 dönümlük arazi tek parça değildi; muhtemelen farklı bölgeleri farklı sınıflara giriyordu.
GES kurulamayacak bir araziye 12 milyon TL yatırım yapılması durumunda, hem yatırım heba olur hem de TCK 184 (imar kirliliği) suçlaması ve tapuya 5403 sayılı Kanun şerhi gibi ciddi hukuki yaptırımlar gündeme gelirdi.
Yaklaşımımız
Çanakkale İl Tarım Müdürlüğü'nde 29 yıllık devlet tecrübemizden biliyoruz ki, bu tür projelerde başarı için 3 kritik adım vardır:
- Detaylı arazi etüdü ve sınıf tespiti
- Mümkün olan en geniş marjinal alanın belirlenmesi
- Toprak Koruma Kurulu'na sunulacak başvurunun titizlikle hazırlanması
Süreç: Adım Adım (detayları gör)
Saha İncelemesi (1. Hafta)
Ekibimizle araziyi 2 gün boyunca inceledik. Eğim, taşlılık, toprak yapısı, kuru/sulu olma durumu, ağaçlandırılmış alan varlığı detaylı haritalandı.
Toprak Numune Analizi (2-3. Hafta)
12 farklı noktadan toprak numunesi alındı. Akredite laboratuvarda fiziksel ve kimyasal analiz yapıldı. Sonuçlar: arazinin kuzey kesimi (yaklaşık 25 dönüm) verimli, güney ve batı kesimleri (95 dönüm) marjinal nitelikte.
Resmi Sınıf Tespit Talebi (1. Ay sonu)
Çanakkale İl Tarım Müdürlüğü'ne resmi sınıf tespit talebi gönderildi. Arazi etüdü ve numune analizleri ek olarak sunuldu.
İl Müdürlüğü Sahası İncelemesi (2. Ay)
İl Tarım Müdürlüğü uzmanları bizzat sahaya geldi. Müşterimiz adına süreçte bulunduk, dökümanları savunduk. Sonuç: 95 dönümlük alan resmi olarak marjinal tarım arazisi olarak tescil edildi.
Toprak Koruma Kurulu Başvurusu (3. Ay)
95 dönümlük marjinal alan için tarım dışı kullanım izni talebi hazırlandı. Başvuru dosyasında: GES projesinin kamu yararı, alternatif alan analizi (Lapseki'de uygun alternatif olmadığı), elektrik üretimi katkısı vurgulandı.
Kurul Kararı (4. Ay)
Toprak Koruma Kurulu, başvurumuzu inceledi ve onay verdi. 95 dönümlük alanda GES kurulumu için tarım dışı kullanım izni verildi.
Sonuç ve Kazanımlar
4 aylık süreç sonunda müşterimiz şu kazanımları elde etti:
- 120 dönümlük arazinin 95 dönümünde GES kurma izni alındı
- Geri kalan 25 dönümlük verimli kısım tarımsal üretim için kullanılmaya devam edildi (organik tarım potansiyeli)
- 5 MW kapasiteli GES projesi 2026 başında devreye girdi
- Yıllık tahmini elektrik üretimi: 8.5 GWh (yaklaşık 2.500 hanenin yıllık tüketimi)
- Geri ödeme süresi: ~6.5 yıl
Bu Vakadan Çıkarılacak Dersler
Bu vaka, GES yatırımı düşünen yatırımcılar için birkaç kritik mesaj içeriyor:
- Arazi alımından ÖNCE sınıf tespiti yaptırın. Tapudaki "tarla" ibaresi, arazinin GES için uygun olduğunu göstermez.
- Tek bir arazi parçası içinde farklı sınıflar olabilir. 120 dönümün tamamı verimli sanıyordu, oysa %79'u marjinaldi.
- Toprak Koruma Kurulu süreci profesyonellik gerektirir. Eksik dokümantasyon veya yanlış savunma, başvurunun reddine yol açar.
- Alternatif alan doktrini kritik. Aynı bölgede tarım dışı alternatif varsa kurul ret kararı verir.